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记得有一次直播，一位地产老总跑进直播间，丢了一个问题问我，“怎么看最近昆明市场的变化？”
我很直接回答说，“无论市场如何变化，昆明的房价已经踩上了1.5W，需要更多的时间去夯实，新房所表现的往往仅是一部分，还有二手房也在支撑市场。”
经常关注的新房市场一直没有让我们失望。
按照国家统计局的数据，昆明的新房价格同比上涨从2016年6月开始至今已经连续保持51个月上涨了，这应该算得上全国最能坚守的省会城市了，尤其从今年5月份开始，昆明房价稳稳站上1.5W的台阶，温柔上涨的新房价格俨然不是我们今天探讨的内容，今天只想聊昆明二手房。
最近，很多人就在抱怨挂了大半年的二手房很难卖出去，看好的新房还等待凑足首付呢。
其实，大家所担心是的大家恐慌性抛售，市场供应量增大，造成二手房选择太多，影响交易周期，还有大部分人认为现在的购房者都有新房癌，宁愿买新房也不碰二手房，造成二手房存量房巨大。
这些猜疑都没错，新房讲究去化速度，二手房在乎交易周期，其实都是一个意思，就是快速成交，一个是回笼资金，另一个是快速变现。
据昆明最大的经纪机构负责人透露，2019年昆明二手房平均交易周期是5个月，预估2020年二手房的平均交易周期会更长。
回到前面的问题，二手房很难卖出去，交易周期之长，到底是什么原因?
从市场经济学的角度，供求关系显然是需要考量的。
根据昆明锐理数据，2019年昆明新房住宅成交面积达1014万平，市场均价14105元/平，（如果）以一套平均100平计算，那2019年昆明共成交了10万套新房住宅。
对应的二手房成交量多少呢？按照昆明某公证处提供的数据，2019年昆明主城四区及呈贡存量房买卖在7.5万套左右。
如果这俩数据都相对准确的情况下，新房与二手房能达到4:3的状态。
虽然没有办法断定这个比例是否健康，但可以肯定的是昆明是一个自由充分的市场，新房有成交量，二手房流动性也不差。
我们从昆明二手房新增的供应量发现，今年上半年昆明主城四区及呈贡的新增二手房供应接近9.5万套，相比2019年12.4万套减少了近3套万，比2018年的14.2万套更少。
▲2020昆明上半年二手房新增供应情况（来源：中国房价行情网）
另外，今年的新增供应中，1月、2月共计1.1万套，不及12%占比，3月份达到峰值，累计新增2.4万套，占到四分之一，从4、5、6月逐月递减。
那么可以很明确的是，昆明的二手房并没出现集中抛售以及集中供应的现象。
但目前二手交易的情况，昆明最近每月二手房的成交量保持在3500至4000套之间，同比去年大概下滑了40%，相当于3月份的新增供应足以让昆明消化半年。
换句话说， 昆明的二手房市场同样是处于供大于求的结构，存量房市场更需要户型产品本身的卖点。
二手房多，这是改变不了的事实。
如果一个城市，新房价格和二手房价格形成明显价差的时候，市场的天平就不会有明显的选择倾斜。
按照昆明现有的调控政策，新房首套房最低首付20%，二套房最低45%首付比例。
但二手房也能遵照首付比例执行，但往往会存在房东的预期与银行评估价的差距，在接近房东预期价格并且能交易的，一般都会让买家承担高出正常首付比例的购房成本，尤其这个价差明显的情况下，新房的优势就会凸显出来。
我们就以中国房价行情网2019年全年昆明新房与二手房价格为例，面积就以100平计算，那么新房首付最低20%即为28.88万（14438*100*20%=28.88万）；而二手房（假设）银行按照9成评估（还要视房龄等维度评估），同样是按照两成首付，那么就成了13317*100*0.9*20%=23.97万，还要加上房东预期价格与银行评估价的差额部分，即13317*100*0.1，两个部分加起来就是37.28万，比新房的支付额度要高出近15万元。
显然，在购买同样面积户型的成本上，二手房的优势并不明显。
| 时间 | 新房价格 | 二手房价格 |
| 2019年 | 14438元/平 | 13317元/平 |
| 2020年二季度 | 14844元/平 | 14426元/平 |
▲昆明新房与二手房价格（来源：中国房价行情网）
如果按照2020年第二季度的价格，这个价差更加证明新房有绝对的优势。
为此，这也是为什么很多限价的城市，即使摇号也要参与购买新房，因为只要买到新房，即买即赚。
为此，在二手房价格接近新房甚至超越新房（即所谓的倒挂）的情况下，购房者更倾向于去购买新房的原因，当然，二手房本身拥有的硬核配套（如学区等）除外，这也是为什么市场上的调控政策大部分都只针对新房。
该回答前面的问题，如何缩短交易周期呢？
我们已经了解了当价格没有形成差距的时候，二手房的优势并不明显，是否可以通过房东的价格预期来达成交易呢？
我们结合房星公布的数据，细看2020年1月至8月昆明二手房价格，从数据图表上明显，昆明二手房整体的挂牌价格在逐月上涨，从3月份最低的挂牌价14279元/平，到8月份达到最高，14642元/平，5个月时间，涨幅接近400元/平，这个跟开发商扬言每平米涨价1000元难度更大，但至少说明大部分的房东对昆明房价是看涨的。
▲2020年1月-8月昆明二手房价格情况（来源：房星网）
但挂牌价始终是房东的预期价格，只有成交的价格才是被接受的价格，也只有成交价，才能最终代表你的变现价值和利润空间。
从数据上看，昆明二手房最终的成交价，几乎与挂牌价相差在1500元/平上下，差额在11%左右，预期可以高，但不能太过于主观。
换句话说，没有卖不掉的房子，只有卖不出去的价格。
如果你是希望尽快卖掉手里的二手房，那么降低点预期就行，这个幅度可以控制在5%-10%之间。
当然，你还可以这样操作：
1）搬走所有旧家具，好好打扫房间，重点在于厨房和卫生间；
2）把房源信息挂满中介，并统一要求看房时间，营造抢手氛围；
3）略微降低售卖预期价格，别赚完最后一个铜板。
当然，如果你是佛系房东或者卖家，你选择继续高傲即可，反正就未来趋势看，房价还是会温和向上的。
购房咨询添加微信号：kmwf007（地产小陈）
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